Jesu li obrnute hipoteke rješenje za siromašne umirovljenike koji posjeduju nekretninu?

Hrvatska je bogata zemlja, no pritom ne mislimo samo na prirodne ljepote i kulturnu baštinu. Brojni Hrvati u svojem vlasništvu imaju nešto o čemu mnogi, pa i puno bogatiji narodi, mogu tek sanjati, a to su nekretnine. Doista, posjedovanje kuće ili stana kod nas se čak i ne smatra nečim posebnim. Prema nekim procjenama, čak 90 posto Hrvata u vlasništvu ima barem jednu nekretninu, što je značajno više od, recimo, Nijemaca kod kojih stan ili kuću posjeduje tek oko 50 posto stanovnika.

Međutim, iako nekretninski bogati, Hrvati često imaju problema s gotovim novcem pa nisu rijetki slučajevi da osobe, uglavnom starije životne dobi, koje žive u prostranim stanovima, teško te stanove održavaju, teško plaćaju režije i općenito žive u priličnoj oskudici unatoč silnim kvadratima.

Odgovor na pitanje kako te kvadrate staviti u pogon i mrtvi kapital pretvoriti u stvaran koji bi nam omogućio pristojan život, nije lako naći. No jedan od načina mogle bi biti tzv. “obrnute hipoteke”, financijski kreditni proizvod popularan prije svega u Americi, ali i Kanadi i Australiji. Problem je u tome što takvi krediti kod nas – ne postoje.

Što je obrnuta hipoteka?

Obrnuta hipoteka je takav oblik kredita koji je, kako i samo ime govori, “obrnut” od redovnog kreditiranja. I dok je kod redovitog stambenog kredita cilj steći nekretninu koju na početku čitavog procesa ne posjedujemo, kod obrnute hipoteke na početku imamo nekretninu (u cijelosti ili neki njezin dio) i onda na temelju te nekretnine ostvarujemo pravo na kredit, tj. novac kojeg možemo trošiti kako želimo. Na kraju se taj kredit vraća na način da kreditor postane vlasnikom naše nekretnine ili njezinog dijela.

Kod klasičnog hipotekarnog kredita potreban je konstantan i redovit priljev novca kako bi se taj kredit mogao otplaćivati. Kod obrnute hipoteke stvar je upravo suprotna. Naime, korisnik takvog kredita ne mora imati nikakav novac. Dapače, u obrnutu hipoteku se najčešće i ulazi zbog nedostatka gotovog novca – a jedini uvjet koji mora biti zadovoljen je da onaj tko zatraži obrnutu hipoteku u svojem vlasništvu ima nekretninu ili barem neki njezin dio.

Koliki će biti iznos odobrenog novca na temelju zatražene obrnute hipoteke, ovisi o raznim faktorima, među kojima je najvažnija, dakako, vrijednost nekretnine na temelju koje se hipoteka traži. No važna je tu i dob vlasnika nekretnine i visina kamata jer što je dužnik stariji, a kamatna stopa manja, dobit će više novca kroz obrnutu hipoteku. Nadalje, novac koji se dobije iz obrnute hipoteke može se koristiti za bilo što. To je kredit koji nije uvjetovan i može se koristiti za svakodnevne troškove života.

Prednosti i mane

Kao i svaki financijski proizvod, i obrnuta hipoteka ima svoje prednosti i mane. Jedna od prednosti je to što vlasnik nekretnine dobiva pravo ostanka u svojem stanu ili kući, a kreditor postaje vlasnikom nekretnine i može njome raspolagati tek po smrti dužnika. Dogodi li se da ugovor o obrnutoj hipoteci istekne, a dužnik je još uvijek živ, sklapa se novi ugovor. Također, dužnik kompletan kredit pokriva iz vrijednosti svoje nekretnine i ne mora posezati za nekim drugim izvorima financiranja, niti će bilo kakvi dugovi na kraju pasti na njegove nasljednike.

No nasljednici neće na kraju dobiti niti predmetnu kuću ili stan, a to je nešto što bi se u svakom slučaju moglo smatrati manom obrnute hipoteke, pogotovo u društvima poput hrvatskog u kojima se vlasništvo nad nekretninama izuzetno cijeni, a kuće i stanovi ostavljaju se u nasljeđe djeci.

Još jedna mana obrnute hipoteke je što se tim procesom može dobiti relativno mali iznos, odnosno tek oko 50-70 posto vrijednosti predmetne nekretnine.

Kako smo rekli, obrnute hipoteke dostupne su u samo nekim zemljama poput Sjedinjenih Američkih Država, Kanade i Australije, dok ih u Europi – osim u slučaju nekih privatnih aranžmana – uglavnom nema. No s obzirom da većina zapadnoeuropskih zemalja muku muči sa sve starijim stanovništvom i značajnim izdacima za mirovine, socijalno i zdravstveno osiguranje, sve se češće može čuti da bi možda baš obrnute hipoteke mogle biti jedno od rješenja.

Njemačka razmišlja o uvođenju obrnutih hipoteka

Osiguravanje dovoljne količine novca za bezbrižne stare dane i u bogatoj Njemačkoj može biti izazov za privatna kućanstva. Za vlasnike kuća, jedan od načina za generiranje prihoda u starosti od nelikvidnog stambenog bogatstva je korištenje proizvoda za oslobađanje kapitala kao što su upravo te obrnute, ili povratne hipoteke.

Međutim, ni u Njemačkoj tržište obrnutih hipoteka zapravo ne postoji. Razlozi takvog stanja su mnogostruki, i kreću se od složenosti samog proizvoda pa do problema s povjerenjem i snažne emocionalne privrženosti domu. Procijenjena veličina tržišta je vrlo mala, no rezultati istraživanja sugeriraju da bi mogla rasti u nekom budućem, srednjoročnom razdoblju.

I s gledišta političke ekonomije, također bi moglo biti vrijedno stimulirati rast tržišta obrnutih hipotekarnih kredita u Njemačkoj jer bi to posebno moglo koristiti kućanstvima siromašnim novcem, ali i kućanstvima bogatih, smanjujući siromaštvo u starijoj dobi.

Imaju li obrnute hipoteke šanse u Hrvatskoj?

Kakvo je stanje u Hrvatskoj i ima li u našoj zemlji prostora, želje i potrebe za takvim finacijskim proizvodom, pitali smo ekonomskog analitičara Damira Novotnyja.

“Prije svega valja reći da se iza obrnutih hipoteka zapravo krije kreditni proizvod. To je, dakle, običan kreditni proizvod koji je na kraju osiguran nekretninom. Hrvatsko tržište financijskih proizvoda je vrlo razvijeno i svi mogući financijski proizvodi koji su se pojavili na svjetskom tržištu, i u Hrvatskoj su prisutni već desetljećima – od kreditnih kartica nadalje. Međutim, ovaj konkretni proizvod se nije razvio zbog nekoliko bitnih prepreka”, kaže Novotny.

“Točno je da u Hrvatskoj ima dosta ljudi koji su, kako se to kaže, asset rich, cash poor, odnosno koji imaju imovine u vidu nekretnina, ali nemaju novca. To su ti tzv. ‘bogati siromasi’. Međutim, problem je u tome što kod nas tržište nekretnina nije dovoljno razvijeno. Takav se proizvod može primijeniti tamo gdje je tržište nekretnina dovoljno razvijeno, primjerice u Sjedinjenim Američkim Državama gdje se nekretnine lako mogu prodati i gdje taj kreditodavac koji odobri kredit, može relativno lako prodati nekretninu kad istekne životni vijek onoga tko je kredit uzeo i tako vrati kredit. Kod nas bi kreditodavac bio suočen s problemom kako unovčiti tu nekretninu. I to je jedan od ključnih razloga zašto se taj oblik kredita nije proširio i na hrvatskom tržištu. Zapravo, takvih kredita baš nema ni na europskom tržištu”, kaže Novotny.

Mi volimo nekretnine i volimo ih ostavljati djeci

Drugi veliki problem je, ističe, kulturološki i antropološki: “Naši ljudi vole ostavljati imovinu svojim nasljednicima. I zbog toga se takav proizvod jednostavno ne može uklopiti u takav koncept. Naime, u tom anglosaksonskom ili protestantskom svijetu postoji posve drugačija etička i antropološka podloga koja omogućava takve proizvode.”

“Djeca se tamo odvoje od roditelja često i prije 18. godine i nemaju s roditeljima takvu vezu kao što je imaju kod nas. A kod nas djeca nerijetko žive s roditeljima do 40. godine pa i dulje. Ponekad i zauvijek. Neki žive s roditeljima doživotno. Tako da imamo taj kulturološko-etički problem i mislim da je to jedna od najvećih prepreka za ulazak tog proizvoda na hrvatsko tržište. Iako potražnja postoji”, kaže Novotny.

Amerikanci su, dakle, po svojem mentalitetu drugačiji i baš u toj razlici leži odgovor na pitanje zašto u Americi obrnutih hipoteka ima, a kod nas nema. Pitali smo i kako obrnute hipoteke u Americi funkcioniraju u praksi.

“U Americi onaj tko odobrava takav kredit, procijenjuje vrijednost hipoteke. Do krize 2008. godine mogla se i ta sekundarna hipoteka prodati na nekretninskom tržištu. Postojalo je, dakle, tržište tih sekundarnih, manje kvalitetnih hipotekarnih proizvoda, međutim nakon 2008. je došlo do zaoštravanja i takvi se proizvodi više na tržištu ne mogu prodati. Uzimao se kredit na drugu i treću hipoteku, no to sad više nije moguće prodati kao derivirani proizvod”, kaže Novotny.

“Kod obrnutih hipoteka se procijenjuje vrijednost nekretnina i onda se odlučuje koliko se može dobiti. Ako nekretnina, primjerice, košta 100, onda se može dobiti oko 70 ili čak manje. Zatim se procjenjuje duljina tog kreditnog vijeka i to funkcionira na način da se izračunava vjerojatnost doživljenja i slično. Ali nakon velike financijske krize, više ne možete prodati tu drugorazrednu hipoteku na sekundarnom tržištu”, kaže Novotny.

Ustanovi li korisnik kredita da mu takav aranžman ipak ne odgovara, postoji izlaz. No kao i kod svakog kredita, izlaz često nije jeftin. “Da, naravno da postoji izlaz. To je onda prijevremeni povrat jer to je, zapravo, kredit. Nemojmo smetnuti s uma da je to kredit, a kredit ima to obilježje da ga se mora vratiti. To je glavno obilježje kredita – iako smo mi ovdje navikli ne vraćati kredite. Ali to je jedna sasvim druga tema”, kaže Novotny.

Mogu li obrnute hipoteke riješiti muke ‘bogatih siromaha’?

No čak niti u Sjedinjenim Američkim Državama, Kanadi i Australiji gdje su obrnute hipoteke dostupne, one baš i nisu česte.

“U Sjedinjenim Američkim Državama su posebna tema porezi na nekretnine. U Hrvatskoj tog poreza nema. Zatim, u SAD-u onda oporezuju taj prijenos s kreditoprimca na kreditodavca u slučaju smrti. Sve u svemu, u SAD-u taj porez može biti i do 25 posto”, objašnjava Novotny razloge relativne nepopularnosti obrnutih hipoteka čak i tamo gdje su prisutne.

Iako ideja ne zvuči loše, teško da bi kod nas obrnute hipoteke u potpunosti mogle riješiti problem tzv. “bogatih siromaha”.

“Mi imamo nasljeđe nekretnina koje je ogromno. To datira još iz predsocijalističkog vremena, pa onda iz socijalističkog. U socijalizmu su se jako puno gradili stanovi. Mi sada imamo otprilike 30 posto stambenih jedinica koje nisu nastanjene. Znači, ponuda je ogromna, a potražnja nije baš tako velika – naročito ne u nekim manjim sredinama. To je vrlo ozbljan problem. Ljudi imaju nekretninu, ali što bi s njom u, recimo, Slatini ili Virovitici? I tu je jedan stvar odrediti vrijednost takve nekretnine, a druga naći kupca. Jer kupaca – nema. Nema tko kupiti nekretninu ni sasvim blizu Zagrebu, a kamoli negdje dalje”, zaključuje Damir Novotny.

Ovaj prilog objavljen je u sklopu projekta “Novo vrijeme”. Projekt je sufinancirala Europska unija sredstvima Europskog socijalnog fonda. Sadržaj priloga isključiva je odgovornost Udruge Hoću stranicu.